2月25日，星期二。
新時代地產公布年報：去年（1985年），新時代地產總盈利為1.85億，其中非經常性盈利1.5億（證券、外匯、樓花）。
與此同時，新時代地產宣布分紅方桉：每股派息0.06元（總股本5.05億），及每5股送1紅股。
皆大歡喜。
要知道，一年前的新時代地產，每股只值0.28元；
一年過去后，股價翻了十倍，達到3.15元每股。
這還是總股本增加了3億股的情況下，若是以市值計算，新時代地產一年的時間，增加了32倍。
年報和分紅公布后，新時代地產的股價再次上漲，很快便躋身香江第20大地產公司。
一時間，林祖輝的風頭無倆。
新時代地產的會議室，林祖輝正在召開高層會議，詳細的聽著大家的匯報。
今年的策略就是：增加發展樓盤（出售為主的樓盤）、儲備土地和舊樓盤、降低收租物業（選擇性的售出收租效率低的物業）。
各方面都朝著林祖輝預想的方向發展，林祖輝也是很為自己的手段佩服，在不同的時期選擇不同的策略。
一開始選擇收租物業，是因為新時代地產需要資產值，來支撐股價的上漲；比方說，你購買了一批收租物業，雖然收租的盈利，比開發樓盤盈利低得多，但物業本身在升值，公司只要重估資產，股價自然上漲。
現在呢，新時代地產已經沒有那么必要——經常性的重估資產，而是要加強地產開發的實力，向新地、恒地、長實看齊。
儲備土地是長遠之計，香江很多地產商因為不重視儲備土地，到了九十年代地價瘋長，根本就沒有實力開發地產了。
聽完大家的匯報，林祖輝問道：“公司賬上的資金，最近有沒有急需支出的項目？”
2月份出售效益差的收租物業，共計回籠資金2.3億元，獲利0.5億（賣出價格減去買入價格），這些物業大多數買入不到一年時間，獲利三成已經是非常不錯了。
1月、2月，出售2個樓盤，回籠資金8000多萬，而新時代地產在去年（1985年）開發的七個樓盤，按照當前的估值超6億。
所以，兩個月時間新時代地產回籠了資金3.1億，不過又償還了1.5億的貸款（當前負債6億，資產值20億）。
公司賬上流動資產1.6億！外匯投資賬戶1.65億。
“暫時沒有太急的開支，而且有幾家銀行詢問我們是否需要貸款！”梁真勛說道。
林祖輝點點頭，公司發展好了，地產形勢好了，銀行就是追著你貸款；若是地產形勢暴跌，銀行不會管你公司死活，直接逼債，很多地產公司就是這樣完蛋的；因為你高價購買的物業，銀行卻讓你低價賣出去，肯定就會產生大量的虧損。
“好，這筆錢先保留在賬上，先不要動！至于銀行貸款的問題，由我來去和各家銀行談，我們爭取再貸款2億，所得資金全部用于收購地皮和舊樓盤，我記得三月初有場官地拍賣會，我們也可以拿出部分資金拍下官地。”
“好，我將市場部的人派出去，搜尋地皮和舊樓盤。”
林祖輝點點頭，梁真勛已經和自己配合的越來越熟練了，貸款沒有下，便開始搜尋地皮和舊樓盤，這樣減少時間上的消耗，最大化的節省了資金。
這次貸款兩億，全部用于地皮和舊樓盤，而賬上的1.6億，是林祖輝打算收購華置的。
資金肯定是不夠的，但是林祖輝可以選擇平倉外匯，亦或者銀行貸款；
還有一種可能，林祖輝會勸說鄭裕桐投資新時代地產。
投資的錢不是必須的，但是這就相當于兩人結成了‘盟友’，林祖輝就相當于找了一個新靠山。
兩人最近偶爾打打高爾夫，感情尚可，正缺一項合作，來增加兩人之間的感情。
林祖輝是那種善于把握機會的人，王啟霖、金大俠，再就是鄭裕桐。
王啟霖對他的幫助最大，不僅僅是金錢上的幫助，還有影響力上的幫助；他是潮州商會的副會長之一，幾十年的地產生涯，黑的白的都有影響力。
但如今林祖輝發展到這個地步，王啟霖對他的幫助有限了，所以他繼續找新的靠山。當然了，不是說林祖輝拋棄了王啟霖，兩人現在關系已經就是翁婿關系了。
‘八卦周刊’一詞來源于香江，因為七十年代時，香港一些雜志在刊登照時，在“三點”位置貼上一個“八卦”圖桉（相當于馬賽克），久而久之，人們就叫這種娛樂雜志為“八卦雜志”了。
香江真正意義上的八卦周刊就是《明報周刊》，主編一直是雷偉坡。雷煒坡是誰？他可是香江八卦新聞的祖師爺，特立獨行的他從不走知識分子路線，一到崗就聘用了大量女記者、女編輯做娛樂新聞。
而真正讓《明報周刊》火出來的，就是由雷偉坡策劃的‘香港小姐何秀汶的情書’，當時香江人紛紛好奇，硬是將《明報周刊》幾萬本一搶而空；接著雷偉坡又策劃了‘李小龍專輯’（李小龍剛死），又讓《明報周刊》成為了‘洛陽紙貴’。
萬輝傳媒的辦公室，林祖輝拿著一本《清新周刊》以前出版的，看得津津有味。
“翁靜晶親筆寫：可愛的動物劉家良”（嘔吐）
“程龍一夜KISS二百次引致咀部抽筋”（房事龍）
封面是翁靜晶的性感爬照，兩個大波正對著讀者。
在《壹周刊》未出世之前（1990年），香江的八卦雜志被稱之為‘小清新時代’；至于后來黎狗的橫空出世，成立狗仔隊的西點軍校，硬是改寫了香江八卦周刊的歷史。
什么‘宇宙尿片炸地球’（鄧紫棋）、‘凌波排骨’（楊穎）.....新詞都出來了。
梁冠輝來到林祖輝的辦公室，匯報道：“老板，我和《清新周刊》的老板接觸了一下，他直接喊出2800萬的天價，我沒有回答他。看來，他還真把我們當凱子了，他們一年才盈利四五百萬，就敢開價2800萬，真是獅子大開口！”
林祖輝笑著說道：“經過新聞大廈這事，大家可不是將我們視為凱子么！《清新周刊》最多2500萬，這事你慢慢談，我不著急。我再交給你一個方法，你悄悄散播個消息，我們公司要斥巨資辦八卦雜志。到時候，《清新周刊》的老板未必敢將雜志爛在手里。”
萬輝傳媒現在是行業大咖，旗下《天天日報》在報界掀起了滔天巨浪，人人自危，其影響力自然是有的。
《清新周刊》的老板未必敢真逼得萬輝傳媒斥巨資辦八卦周刊，屆時他的第三地位恐怕不保，價值自然也大大的降低。
“好，老板放心好了！2500萬的價格，已經足夠我談成了！”梁冠輝信心十足的說道。
收購過來了，還得消化好，不然容易虧損。
所以，林祖輝將后世的八卦周刊精髓講了一些，讓梁冠輝熟悉一下。
梁冠輝聽得目瞪口呆，老板這些用詞真的好厲害，讓人忍不住大聲稱贊。
“記得，不要說是我告訴你的！還有，我們的八卦周刊雖然可以在措辭上用的吸引人，但也還是要向《明報周刊》看齊，不要去太得罪娛樂圈的人，以免造成公憤。”
“恩，老板放心！八卦雜志和娛樂圈的明星關系反而好，有些明星還專門聯系八卦雜志的記者出新聞。”
梁冠輝離開后，林祖輝伸伸懶腰。
真TMD爽！
黃玉郎說的對！
自己不到一年時間，便可建立一個傳媒帝國！
7000萬收購《天天日報》七成股權和天天彩印全部股權、6600萬拿下英皇道新聞中心、900萬購買康民工業中心、2500萬拿下《清新周刊》。
《諸界第一因》
再加上萬輝傳媒旗下的7000萬物業（升值后）、《男人幫》雜志、《GOOD》雜志、《資本》雜志。
他的傳媒帝國已經成型！
時裝的會議室，林祖輝簽下了股權轉讓協議書，將自己的股份部分給了關嘉慧和蔡寧。新的持股情況是：林祖輝持股20、關嘉慧持股30、蔡寧持股20、潘迪生的離岸公司持股30。
潘迪生之所以將自己的股份轉到離岸公司，是擔心媒體造謠他和關嘉慧的緋聞；一是不利于他和楊紫瓊的發展，二是擔心林祖輝心里有意見。
而潘迪生本身沒有在公司擔任具體職務，一向以顧問的身份出現，林祖輝也是如此；儼然，時裝零售成為了女兒國。
雖然女性經商有缺陷，但架不住關嘉慧和蔡寧背后有林祖輝，公司背后還有潘迪生照看，所以發展非常的順利；再說了，管理層中，男性比例還是稍大于女性。
簽完股份轉讓協議后，林祖輝笑著說道：“終于可當從事務抽身開了！”
“不準！”
“不要！”
兩女同時嬌喝道。
關嘉慧可憐兮兮的說道：“你就忍心看我們兩個弱女子孤苦伶仃、無依無靠，萬一我們要是搞砸了，你兒子以后就沒有奶粉錢了！”
林祖輝沒好氣的說道：“什么亂七八糟的，公司發展到現在這個地步，你們最應該依賴的是職員和管理層。我一個外行的人，還能有多少好主意！”
嚴格來說，林祖輝對于最大的貢獻就讓其代理馬丁靴、李維斯牛仔褲；
當然了，就是憑借這兩個品牌一炮而紅的。
至于店鋪裝修、廣告宣傳、店員培訓等，他都提過一下意見，畢竟后世的眼光還在，再加上這一世也有眼光。
會議室只有三人，關嘉慧連忙跑到林祖輝后背，趴在他身上撒嬌。
“你就幫我們看著嘛！沒有你，我心里總是不踏實。好不好？”
“沒說不幫你們看著！這不，我打算帶你們去認識個銀行的人，然后讓獲得大量的貸款，好準備開分店了。今年我們至少要開十家分店，快速的擴張才是企業發展的硬道理。”
時裝集團的未來可以在香江開設大大小小的100多家門店，這樣才符合潮牌巨頭的風范。別看香江地方小、人口少，但其實一年的旅游客人也為零售貢獻了很多，市場潛力不可小窺。
“這還差不多，晚上獎勵你怎么樣！”
關嘉慧做的了鬼臉，左眼閉、右眼睜、嘴角歪，讓林祖輝想到十三姨。
三月尹始。
傳媒界突然爆出，萬輝傳媒要斥巨資辦八卦周刊，頓時讓明報集團、東方報業緊張起來。
這個時候沒有人敢小窺萬輝傳媒，畢竟由萬輝傳媒主導的《天天日報》自一月下旬以來，高薪挖角、大作廣告宣傳，斥巨資升級《天天日報》，已經讓各大報社人人自危、銷量下跌了。
有業界資深人士評價道：“這真是一個不幸的情況，令人悲傷的是人家不想腳踏實地逐步經營。恪守正統的經營，實在耗時太長、耗費的精力太多；也許你經營幾十年的勞動所得，還比不上別人利用股市一年所獲得的成果。”
這是一個老成而保守的報社老板的評價，這類評價在老一輩經營者中很有市場。
但商場都是拿實力說話，《天天日報》5000萬的真金白銀砸下去，這就是實力；而《天天日報》的升級版尚未面市，其銷量就在短短的40天里，從13.2萬增長到15.5萬，而且增長勢頭很好。
而《天天日報》和廣告商們簽下的對賭協議，需要最低18萬的銷量，廣告費才能按照20萬的基數支付，否則廣告費減半。
憑借這個對賭協議，在香江也是大搞起噱頭，令《東方日報》、《成報》非常緊張。
他們當然不知道，《天天日報》還有一個‘變相減價’的殺手锏，屆時他們才知道其中的厲害。
梁冠輝來到林祖輝的辦公室，臉上帶著笑意，看樣子《清新周刊》那邊已經搞掂了。
“老板，《清新周刊》的老板已經答應2520萬的價格出售，我想來問問你的意思！”梁冠輝恭敬的說道。老板給的是2500萬標準，就是不知道多20萬行不行。
“可以，答應他！”
“那好，我和他約個時間，簽署轉讓合約！”
林祖輝叮囑道：“你要去《清新周刊》放出風聲，大家工資漲三成，免得被人趁著人心波動的時候，被撬了墻角。還有，《清新周刊》收購過來后，原主編可以不變，但是工作你要親自抓一下。”
《清新周刊》一年盈利不到500萬，正常需要5年才回本，但雜志這個東西不確定因素太多了，所以他們老板愿意套現走人。
而對于林祖輝來說，首先收購的資金都是從股市、外匯來的，他不心痛；其次，他覺得在大企業的經營下，《清新周刊》回本也許只需兩三年。
“好的，老板放心，我不會讓你失望的！”梁冠輝連忙表態道。
如今公司發展太快，高層誰不是一個人當兩個人用，當然任務都安排在一個合理的范圍。
最后，林祖輝說道：“《清新周刊》收購之后，我們還是要做些改變，就以‘一開三賣大包’的策略，來打開市場吧！”
所謂‘一開三賣大包’策略，就是：‘開’是一個面積單位，一開的尺寸差不多是82110mm，一開三就是一頁的大小有A4尺寸左右（240300mm）；至于‘賣大包’就是粵語中的‘便宜大甩賣’意思，經常會被用到。
簡而言之，《清新周刊》依舊是燒錢，增加印刷成本，來獲得讀者更好的體驗。
梁冠輝信心十足的說道：“雖然發行成本高了，但我相信廣告費一多，《清新周刊》的年盈利一定會增長不少！”
林祖輝點點頭，他這一招是跟別人學的，是前世的成功經驗。
而且當下，在很多傳媒人士的眼中，覺得八卦周刊的市場已經被瓜分，已經沒有生存的空間；但林祖輝可是知道，這個市場才剛剛開始而已。
香江人的八卦精神可是越來越厲害呢！
梁冠輝離開后，林祖輝揉揉腦袋，最近事情真TMD的多，幸好自己就是一個掌控大局的人，并沒有大包大攬。
比如《天天日報》的內容上，林祖輝只是鼓勵大家想起更好的意見，大家一起討論怎么做的更好；因為林祖輝是個‘外行’，他懂得自己擅長什么，而這些高管和職員剛剛加了三成工資，對公司的歸屬感大增，所以也征求到不少有用的意見。
東方報業的會議室，一眾高層急忙商量對策，萬輝傳媒的攻勢太勐了。
馬澄坤一臉低沉的說道：“升級版的《天天日報》尚未上市，我們《東方日報》的銷量已經跌破了20萬的銷量，整整減少一萬多的銷量。大家有什么對策，請說出來！”
一眾高層面面相覷，心道：“別人是真金白銀拿了5000萬的巨資，銷量增長肯定是正常的事情，你又舍不得出錢，怎么搞？”
這時，一名高層建議道：“我們可以提前在頭版不賣廣告，并以“出血”方式促銷本報，送房子送汽車，大搞噱頭！”
馬澄坤搖搖頭，說道：“現在就拿出來這一招，待20號《天天日報》升級版發行的時候，那我們怎么應對？要知道，那個時候才是大家比拼的時候！”
眾人想想也是，《天天日報》在20號升級版發行的時候，將送出價值500萬的房子、車子，已經是有了這個噱頭。
要是那個時候，一眾報紙不跟風，只有被銷量銳減的份。
一名高管說道：“我們也做一波廣告，上電視臺做！”
這樣不行，那樣不行，你又不想出錢，真當自己是神仙啦！這是高層們的想法。
最終會議草草結束，馬澄坤獲得了幾條不痛不癢的建議。
馬氏四兄弟來到辦公室，瘸子馬說道：“我總感覺林祖輝是故意針對我們馬家的！”
馬氏三兄弟嗤之以鼻，馬澄坤說道：“他只是想當傳媒大亨而已，不過是因為《天天日報》和我們《東方日報》都是大眾化報紙，所以沖擊最大。”
他們當然不相信林祖輝是故意針對馬家，畢竟這么大的生意怎么可能憑借感情用事，就算沒有《東方日報》刊登別人的八卦新聞，別人一樣會這樣操作。
瘸子馬一想起林祖輝當初看他的眼神，就有些心理發顫，那是一種貓捉老鼠的眼神，憑借那個眼神，他就不相信林祖輝對馬氏家族不仇恨。
“那他打算拍攝大伯、叔叔的電影傳記是怎么回事？我不相信他會歌頌他們！”瘸子馬繼續說道。
馬澄坤回道：“這還不簡單，年輕人心態的問題，見我們一直報道他的八卦，就想反擊一下而已。對了，阿強你可別犯傻，別人現在是王啟霖的未來女婿，我們不要生事。”
瘸子馬自然不會那么傻，馬氏家族四兄弟雖然掌管《東方日報》，平日行事一向低調；要真是動用不光彩的去搞別人，不說別人本身實力強橫，就是背后的大老也是一個接一個的。
到時候，搞不好四兄弟也會滾回臺島了。
“知道啦！”
待瘸子馬離開后，馬澄坤取笑道：“小瘸子心眼有些扭曲，我們還是要盯著他。現在我們馬家有正當的生意做，可不能再踏會老路了。”
“是，大哥！”
3月5日，傳媒界再度爆出：萬輝傳媒以2520萬的代價，收購八卦周刊《清新周刊》。
一時間，業界都為萬輝傳媒的快速崛起感到震驚。
很多人都在分析萬輝傳媒的崛起，發現這家公司的前景異常的好！
雖然公司有貸款1.1億，但是其物業資產也非常豐厚，竟然已經高達1.5億的固定資產；僅憑這一點，一眾報業前輩就有所不及。
再來分析盈利問題，萬輝傳媒原來的三本雜志年盈利在4000萬左右，再加上《清新周刊》500萬，還有崛起的《天天日報》，就算2000萬的話，估計年盈利也在6500至7000。
儼然已經成為了香江第四的傳媒巨頭。
當前，《南華早報》是香江的第一傳媒巨頭，其銷量僅10萬不到，但其毛利在1.6億左右（1987年澳洲傳媒大亨默多克以8.3億收購其35的股份，香江上市），是世界最賺錢的幾個報紙之一；
星島集團穩坐第二的位置，得益于他們海外七個重要大城市發行量非常好，年純利在7000萬以上；
明報集團穩坐第三的位置，得益于《明報》的高端知識份子定位，廣告費高昂，再加上《明報周刊》一年純利一兩千萬，整個集團盈利也在7000萬左右。
而如今，成立不到兩年，上市不到一年的萬輝傳媒異軍突起，超過了東方報業、《成報》，一舉奪得第四的位置，讓香江商界側目。
“欲做東方的傳媒大亨！”
所有媒體都這樣形容林祖輝，一個只有二十多歲的年輕人。
其實，這些人不知道的是，若不是考慮到政治因素，他還真想將《南華早報》收購了。《南華早報》是英殖民政府的舌喉，一直是偏向英方的。
但考慮到香江回歸在即，后來梅鐸（默多克）還是在1993年以24億的價格賣給了郭鶴年。
他記得，澳洲傳媒大亨梅鐸是1987年大舉投資香江的，買下35的《南華早報》，買下23的無線電視（邵逸夫出售大部分、利家出售3）等。
特別是無線電視臺的股份，一舉讓梅鐸成為大股東，但實際經營依舊在邵老六手中；而梅鐸后來又將無線電視臺的股份賣給了郭鶴年，因為郭鶴年的身份而遭到港府調查，后來郭鶴年又賣給了邵逸夫。
總之這里面，涉及到香江的核心舌喉，林祖輝的實力依舊不夠看；不是因為他湊不出資金（杠桿走起），而是他的地位不夠、影響力不夠。
若是早穿來幾年香江，也許搏一搏還真有可能！